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北京:单身人士禁购二套房 上海:三套房停贷二手房征20%个税
发布日期:2021-11-23 19:13   来源:未知   阅读:

  data-rea!北京、上海楼市“国五条”调控细则昨天出台。加上深圳、广州所在的广东省,至此四个房地产一线城市基本的调控细则已经明晰。

  自3月31日起,北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核,加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,不予办理产权登记手续,家庭承担相应的法律责任,并且5年内不得在本市购买住房。应依法严格按个人转让住房所得的20%计征;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  上海规定要求坚决抑制投资投机性购房,严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,严格执行“一房一价”,严禁发放第三套及以上购房贷款。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,适时调整二套房的首付比例和贷款利率,对二手房交易严格征收20%个人所得税等要求。

  北京:2013年全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

  广东:广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定房价控制目标。

  点评:与往年相比,今年的房价控制目标剔除了保障房,实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市,但上海涨幅在四个一线城市中最小,“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”,值得关注。

  北京:继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起,京籍成年单身人士在北京未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。

  广东:广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。

  点评:北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求,“限购区域应覆盖城市全部行政区域”,那么珠海原来是在主城区限购,现在扩大到全市全部行政区域。

  北京:根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

  上海:根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。严禁发放第三套及以上购房贷款。

  记者点评:北京明确要提高二套房贷首付比例,业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”,一旦房价继续上涨,提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

  北京:对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  上海:对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。

  广东:严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

  记者点评:三地口径一致,只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”。差别化的税收政策,体现了对合理购房需求的保护。

  北京:2013住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式,通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。

  上海:“全年供应量不低于前5年年均实际供应量”,统筹安排编制2013年度住房用地供应计划,保证普通商品住房、保障性住房土地供应。

  广东:各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式,防止商品住房土地出让价格过快上涨。

  记者点评:今年北京的计划供地量要少于往年,但关键看实际供应量。近年来全国土地供应计划虽然目标不低,但实际完成率并不理想。要稳定地价、增加住宅供应,必须让供地计划从纸面落到实处,不能“打折”。

  “北京国五条执行细则对于限购进一步收紧,提高二套房贷款首付,呈现出调控继续从严的趋势。”专家表示,此次调控将新房和二手房统一纳入调控体系,多项政策收紧堪称“史上最严”。

  中原地产市场研究部总监张大伟表示,调控也是为了降低预期。从限购和差别化信贷政策本身来看,受影响的人群有限,但会对市场产生威慑作用,有助于稳定市场预期。购房者急于买房更多出于房价上涨的预期,调控从严将会为市场降温,有助于房价理性回归。

  “对于单身人士限购进一步从严的政策,除了会挤出一定的住房需求外,还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现。”伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业认为,限购政策从严将对这部分人群的投机行为起到抑制作用。

  对于“个人转让住房所得的20%计征”的政策,北京市地税局相关负责人介绍,对3月31日以后完成网上签约的二手房交易,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税,以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。程浩业表示,这有可能会让二手房交易在短期内出现“冰冻期”。

  细则也明确增加自住型、改善型住房的土地供应。财经评论员马光远表示,土地供应事关住房市场的供给。对于土地供应可强制供应量,比如一段时间内的交易量应该得到保证。在年底就公布下一年土地供应计划,土地供应计划不能随便改变,更不能随行就市。如果当期完不成土地供应任务可适当降低其价格。“政策要想真正发挥调控效果,关键在于执行力。”

  “此次调控的政策在短期内将体现出明显效果,调控的长效机制还是应该从增加土地供给、对持有环节征收房产税等方面发力。”北京房地产中介行业协会会长李文杰表示,“不动产登记条例”即将出台为房产税征收、财产公示奠定了基础,将促进住房信息管理的完善。

  马光远表示,限购不会永远持续,要逐渐过渡到可替代政策。目前看来,征收房产调节税将会对调控起到积极作用。这首先需要住房信息系统联网,对房产数据进行全面普查。

  财经评论员袁一泓建议,对于房产税起征点和税率可以在实施中不断调整完善,当务之急是应尽快完善基础性准备工作,制定出房产税扩容的时间表。房产税开征后,可考虑将与房地产有关的税种合并为统一的“房地产税”,避免重复征税。

  细则强调要加强商品房销售管理,专家表示,一些开发商“囤地”“囤房”等做法是推高房价的主要原因之一,对其加强管控的长效机制是建立开发商的信用体系。

  “市场监管体系要不断完善,对于开发商的监督审查应更加严格。”程浩业表示,应提高开发商的违约成本。如果开发商的信用体系建立起来,违规者将会留下信用“污点”,相关法规应明确对其拿地、贷款进行限制。这将对房地产调控产生根本性的推动作用。

  昨日,京沪两地先后出台“国五条”细则。这两个城市都赶在“大限”的最后一两天,似乎不是偶然。再加上此前已经公布的广东版“国五条”,至此中国的三大经济中心已经率先公布新一轮房产调控政策。

  不过从以上三地公布的细则来看,难免引发人们“细则不细”的质疑。尤其是广东版和沪版“国五条”,基本上是对国务院“国五条”内容的重申。三地均表示以稳定房价为目标,都没有按照要求设定具体的涨幅目标。

  当然京版“国五条”细则相对而言还是有一些新的内容,譬如首次规定京籍单身人士禁购二套房,这显然是限购的升级,也与此前的市场预期相呼应。同时也明确二手房征税时间以网签为准,这是其他两地细则均未涉及的内容。总体上说京版细则更为严厉,这或许与北京前段时间房价过快上涨有着密不可分的关系。

  关于二套房贷政策,三地细则均未明确是否上调首付比例以及贷款利率。此前市场一度猜测二套房贷首付比例上调至7成,三地细则未予明确,给后续操留了较大空间,这也是业内认为细则力度不大的原因之一。

  杭州版“国五条”细则将会何去何从?由于京、沪、粤三地细则在先,预料不会有太“出格”的内容。二手房征收个人所得税已是铁板钉钉,但二套房贷政策是否加码,留了巨大猜测空间。

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